Comparer deux devis de syndic sur le seul montant du forfait, c'est comparer deux billets d'avion sans regarder les bagages. Voici les quatre postes qui font l'écart réel, et la méthode pour les mettre à plat.
Depuis le décret du 26 mars 2015, le mandat du syndic prend la forme d'un contrat type réglementé. Ce contrat repose sur un principe simple, souvent mal expliqué : une rémunération forfaitaire annuelle couvre la gestion courante — préparation et tenue de l'assemblée générale, appels de fonds, comptabilité, règlement des prestataires, espace en ligne sécurisé — et une liste limitative de dix-neuf prestations particulières peut seule être facturée en supplément.
Retenez le mot « limitative ». Une prestation qui ne figure pas dans cette liste ne peut pas donner lieu à une rémunération complémentaire. Si une ligne de votre relevé ne vous dit rien, elle n'est pas nécessairement due.
Les quatre postes qui déterminent votre facture réelle sont donc : le forfait annuel, les prestations particulières effectivement consommées, les honoraires sur travaux, et l'état daté au moment d'une vente.
Depuis le 1er janvier 2022, tout syndic professionnel doit remettre une fiche d'information standardisée sur le prix et les prestations, dont le format est fixé par l'arrêté du 30 juillet 2021. Elle indique la durée du contrat, le contenu exact du forfait, et les prestations non comprises — en précisant pour chacune si elle est facturée au temps passé ou à un tarif forfaitaire.
C'est le seul document qui rende deux offres réellement comparables, parce que son format est imposé. Réclamez-la systématiquement, à nous comme aux autres. Un candidat qui tarde à la fournir vous a déjà répondu.
Pour les travaux qui sortent du budget prévisionnel, l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 impose une rémunération exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon leur importance. Ces honoraires se votent lors de la même assemblée générale que les travaux, aux mêmes règles de majorité.
Traduction concrète : sur un ravalement à 80 000 €, deux points d'écart de barème représentent 1 600 €. C'est souvent bien davantage que l'écart entre deux forfaits annuels. Demandez le barème avant de signer le contrat, pas au moment du chantier.
Quand un copropriétaire vend son lot, le syndic établit l'état daté. Son coût est plafonné à 380 € TTC par le décret du 21 février 2020. C'est un maximum, pas un tarif : rien n'oblige un syndic à s'y coller. Nous le facturons 120 € TTC.
Dans le même esprit, plusieurs prestations que certains cabinets facturent sont gratuites chez nous : le pré-état daté, l'immatriculation au registre national, les copies de procès-verbaux et de diagnostics.
Une part croissante de ce que vous payez n'a rien à voir avec les honoraires de gestion. Trois obligations structurent aujourd'hui le budget d'une copropriété :
Un syndic qui ne vous a pas parlé de ces trois sujets ne vous fait pas économiser de l'argent : il vous en fait perdre, en repoussant des dépenses qui deviendront urgentes.
Nous facturons 900 € HT par an et par copropriété, plus 140 € HT par lot principal et 30 € HT par lot secondaire. Deux chiffres, une addition. Plus votre immeuble compte de lots, plus le coût par lot baisse, sans effet de seuil : il n'existe aucune taille où passer un lot de plus ferait changer votre tarif.
Ce que ce forfait comprend, et que nous écrivons noir sur blanc dans le contrat : une visite annuelle de l'immeuble de deux heures, avec le président du conseil syndical et un rapport écrit ; l'assemblée générale annuelle d'une durée de deux heures, tenue entre 9 h et 20 h ; une réunion de conseil syndical d'une heure trente ; et la déclaration comme le suivi des sinistres courants auprès de l'assureur, déplacement sur les lieux compris. Ce sont les lignes que nous vous conseillons de comparer chez chaque candidat : c'est là que se lit la différence entre un syndic de proximité et un cabinet qui expédie.
Lors d'une reprise en cours de vie de la copropriété, la remise à plat de la comptabilité et des archives est facturée 50 % du forfait annuel HT, plafonnée à 900 € HT — annoncée dès le devis, jamais découverte après le vote.
Nous ne prétendons pas être les moins chers. Les syndics en ligne le sont, et c'est cohérent avec ce qu'ils vendent : une plateforme. Nous vendons un gestionnaire qui passe dans votre immeuble. La grille complète est téléchargeable en PDF, barème travaux compris.
Ne comparez pas des forfaits : comparez des scénarios sur trois ans. Prenez chaque fiche d'information et posez les mêmes hypothèses pour tous les candidats — par exemple une assemblée générale extraordinaire, deux mutations, un sinistre dégât des eaux et une campagne de travaux de 40 000 €. Additionnez. L'ordre du classement change souvent.
Et vérifiez trois points qui ne figurent pas dans le prix : la durée du contrat proposée, le délai de réponse sur lequel le candidat s'engage par écrit, et le nombre d'immeubles que gère la personne qui suivra le vôtre.
Non. La liste des prestations particulières donnant droit à une rémunération complémentaire est limitative. Ce qui n'y figure pas relève du forfait de gestion courante.
Oui, et c'est même le poste où la négociation rapporte le plus. Le barème doit être connu dès la signature du contrat, et les honoraires se votent en assemblée générale en même temps que les travaux.
Pas nécessairement. Un forfait d'appel attractif peut s'accompagner d'un tarif élevé sur les prestations particulières et d'un barème travaux généreux. C'est précisément ce que la fiche d'information standardisée permet de détecter.
Le dispositif MaPrimeRénov' Petite copro vise les copropriétés de vingt lots ou maximum, dans des immeubles d'au moins quinze ans, situées dans un programme territorial de type OPAH, POPAC ou PIG. La condition de périmètre est déterminante : elle se vérifie commune par commune, et parfois adresse par adresse.
Contrat type et prestations particulières : décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, annexe 1 du décret du 17 mars 1967. Fiche d'information : arrêté du 30 juillet 2021. État daté : décret n° 2020-153 du 21 février 2020, article 10-1 de la loi de 1965. Fonds de travaux : article 14-2-1. Plan pluriannuel de travaux : article 14-2. DPE collectif : articles L126-23 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Informations vérifiées en août 2026 auprès de service-public.gouv.fr, de la DGCCRF et de l'ANIL. Cette page a une valeur informative et ne remplace pas l'examen de votre contrat de syndic et de votre règlement de copropriété.
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