Nous sommes syndic professionnel, et nous allons pourtant vous dire dans quels cas le bénévolat est le bon choix. Parce que la vraie question n'est pas le coût : c'est la charge et la responsabilité que quelqu'un accepte de porter.
Encadré par l'article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965. C'est une personne physique, obligatoirement copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans l'immeuble qu'elle gère. Un voisin dévoué qui n'est pas copropriétaire ne peut pas l'être ; un ami expert-comptable non plus.
Une formule mal connue, et souvent la plus intelligente. L'assemblée générale décide d'adopter la forme coopérative à la majorité de l'article 25, sans qu'aucune clause du règlement de copropriété n'ait à le prévoir. Elle élit alors les membres du conseil syndical, et ce sont ces membres qui élisent le syndic parmi eux. Celui-ci exerce de droit les fonctions de président du conseil syndical. Un vice-président peut être élu pour le suppléer. L'intérêt : la charge se répartit et la continuité est assurée si le président-syndic s'arrête.
Soumis à la loi Hoguet du 2 janvier 1970 : carte professionnelle portant la mention « syndic de copropriété », délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, garantie financière — 30 000 € les deux premières années d'exercice, puis 110 000 € —, assurance de responsabilité civile professionnelle, et formation continue obligatoire de quatorze heures par an.
C'est là que beaucoup de conseils syndicaux se trompent : passer en bénévole n'allège pas les obligations de la copropriété. Elles pèsent sur le syndicat, pas sur le statut de son mandataire.
Les articles 41-8 et suivants de la loi de 1965 instaurent un régime dérogatoire pour les syndicats qui comportent au maximum cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen sur trois années est inférieur à 15 000 €. Le conseil syndical devient facultatif, la comptabilité est simplifiée, et certaines décisions peuvent être prises par consultation informelle des copropriétaires à l'unanimité — l'assemblée générale annuelle restant obligatoire.
Une dispense voisine existe pour la comptabilité : les copropriétés de moins de dix lots dont le budget prévisionnel moyen reste sous 15 000 € ne sont pas tenues à une comptabilité en partie double.
Si votre immeuble entre dans ces cases, le bénévolat est parfaitement tenable. S'il n'y entre pas, la charge réelle est celle d'une petite entreprise.
L'économie est réelle : plusieurs milliers d'euros par an. Mais elle a une contrepartie qu'on présente rarement franchement.
Le syndic bénévole a les mêmes pouvoirs et les mêmes responsabilités qu'un professionnel. Il répond de sa gestion envers le syndicat sur le terrain contractuel, en sa qualité de mandataire, et envers un copropriétaire qui démontrerait une faute et un préjudice personnel. Une responsabilité pénale reste possible en cas d'infraction.
La différence est ailleurs : n'étant tenu ni à la garantie financière ni à l'assurance de responsabilité civile professionnelle, il n'a pas le filet dont dispose un cabinet. Si un professionnel disparaît avec la trésorerie, la garantie financière rembourse le syndicat. Si le voisin qui tenait les comptes commet une erreur coûteuse, c'est entre lui et vous — et c'est ainsi que se brouillent des immeubles entiers.
Notre conseil, quelle que soit votre décision : si votre copropriété fonctionne en bénévole, vérifiez qu'une assurance couvre celui qui s'en occupe. Ce point mérite une question précise à votre assureur.
Il marche quand l'immeuble est petit et sain, que la personne qui gère a du temps et une appétence pour l'administratif, qu'elle est secondée, et qu'aucun gros chantier n'est en vue. Dans ce cas, franchement, gardez-le. Un syndic professionnel ne vous apportera pas grand-chose de plus, et vous coûtera.
Il casse presque toujours sur l'un de ces quatre points : un chantier lourd — ravalement, toiture, ascenseur — avec appels d'offres, marchés, réception et réserves ; un impayé qui s'installe, qui demande une procédure et de la constance ; un sinistre avec expertise contradictoire, où l'on n'improvise pas ; et l'usure, le jour où la personne qui portait tout veut arrêter, souvent sans successeur.
Le passage en syndicat coopératif règle une partie de ces situations, parce qu'il répartit la charge au lieu de la concentrer sur une seule personne. Cherchez cette piste avant de conclure qu'il faut un professionnel.
Nous ne cherchons pas à convaincre une copropriété heureuse en bénévole de passer chez nous. Ce serait vous vendre quelque chose dont vous n'avez pas besoin, et nous n'aurions pas le temps de bien faire.
En revanche, si vous reconnaissez votre situation dans l'un des quatre points ci-dessus, parlons-en. Nous reprenons des copropriétés gérées en bénévole, et nous savons que la première année demande un travail particulier : reconstituer les archives, remettre la comptabilité d'aplomb, immatriculer ou actualiser le registre, et rattraper ce qui a été repoussé. Nous le disons à l'avance plutôt que de le découvrir ensemble.
Oui. Seul un copropriétaire d'un ou plusieurs lots dans la copropriété concernée peut en être le syndic non professionnel.
Non. L'obligation vaut pour toutes les copropriétés et pour tous les syndics, professionnels comme bénévoles. La dispense qui existait pour les copropriétés de moins de quinze lots a été supprimée.
Non. Il n'existe pas de seuil de lots. La décision se prend en assemblée générale à la majorité de l'article 25, et le règlement de copropriété n'a pas besoin de le prévoir.
Seule l'assemblée générale peut désigner son successeur. Si la copropriété se retrouve sans syndic, tout copropriétaire peut saisir le juge afin qu'un syndic provisoire soit désigné. Mieux vaut anticiper en inscrivant la question à l'ordre du jour de l'assemblée annuelle.
Syndic non professionnel : article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965. Syndicat coopératif : articles 14 et 17-1 de la loi de 1965, articles 27, 42 et 42-1 du décret du 17 mars 1967. Syndic professionnel : loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. Compte séparé : article 18 II, dispense supprimée par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Immatriculation : articles L711-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Régime des petites copropriétés : articles 41-8 et suivants. Informations vérifiées en août 2026 auprès de service-public.gouv.fr et de l'ANIL. Cette page a une valeur informative et ne remplace pas l'examen de votre contrat de syndic et de votre règlement de copropriété.
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